이민, 콘도구입, 투자, 이사, 입주
세부부동산 114
필리핀 안전 길라잡이 (2023년 01월 15일)
필리핀에서는 원칙상 외국인이 토지를 매입할 수가 없게 되어 있다.
토지를 구매할 수 있는 방법은 회사를 설립하여 회사 이름으로 구매하는 방법뿐이다.
하지만 이 경우에도 외국인이 지분의 100%를 가지고 있는 회사는 불가능하고 반드시 필리핀인이 지분을 60%이상 가진 회사를 설립해야 토지를 구매 할 수 있다.
예를 들어, 필리핀사람 지분 60% 이상의 회사를 설립하고, 그 필리핀 주주에게 주식포기양도각서를 받는 방법이나 필리핀 주주에게 돈을 빌려 주고(물론 서류상으로) 그 돈으로 주식을 사게 하고 그 주식을 담보 잡고, 그리고 그 필리핀 주주에게 이사 사임장 및 의결권 포기 각서를 작성시켜 양도 받는 방법 등이 있다.
하지만 앞서 설명했듯이 이 방법들은 보기에는 안전해 보이나 이는 100% 안전한 것이 아니다.
가장 큰 위험요소는 바로 '60%이상 지분이 필리핀인에게 있는 회사만이 땅을 살 수 있다'는 조항을 어겼다는 문제이다. 지분을 양도 받거나 비슷한 방법으로 필리핀인이 지분을 포기하는 순간부터 그 회사는 필리핀 지분 60%의 회사가 아닌 것이다.
따라서, 그런 회사는 땅을 매입, 소유할 수 없게 되는 것이다.
합법적인 방법으로 많이 소개되는 방법은 60%이상의 필리핀 지분회사(이 때 필리핀 주주는 주로 더미)를 설립하여 땅을 구매하고 회사가 그 땅을 내게 50년정도 임대하는 계약서를 만드는 방식이다.
그나마 위에 소개된 여러 방법 중에 이 방법이 가장 무난하고 안전한 방법이다.
하지만 이 역시 더미를 사용했기 때문에, 혹은 더미를 사용하지 않았다면 실제 필리핀 주주가 있을 것이기 때문에 역시 불안하긴 마찬가지이다.
어차피 회사의 지분이 100% 내 것이 아니기 때문이다.
또한 매번 땅을 매입하고 임대 받거나 임대 받은 후에 다시 환원하고 그 땅을 회사 이름으로 팔 때도 이사진 결의안이란 서류를 작성하여 이사들에게 사인을 받아야 하는 번거로움도 있다.
이와 같은 이유로 대부분의 외국인들은 가치는 있는 땅을 발견하고 투자를 하고 싶어도
이런 위험 부담 및 번거로움 때문에 포기하게 된다.
실제로 필리핀에는 투자 가치가 있는 땅들이 많음에도 말이다.
그렇다면 필리핀에서 100% 안전하고 합법적인 방법으로 토지를 소유할 수 있는 방법은 전혀 없는 것일까?
안타깝게도 결론은 '그렇다'이다.
하지만 토지를 임대하는 방법은 있다.
바로 은퇴비자를 취득하는 것이다. 은퇴비자 소지자의 경우 일반적인 방법처럼 콘도나 타운하우스를 본인 명의로 등기할 수 있고, 토지의 경우 최대 75년간 임대할 수 있는 권리가 주어진다. 그리고 여기에 집을 지어 소유 할 수 있고 여기서 발생되는 임대수입이나 처분해서 얻어지는 수익금도 모두 본국으로 송금이 가능하다. 75년이면 본인의 생애에서는 자기 땅이나 마찬가지라고 할 수 있다.
부동산 계약 시 가장 중요한 서류는 '타이틀(Title)'이다. 우리 말로는 부동산 등기부 등본에 해당한다. 따라서 계약 시에는 반드시 타이틀 '원본'을 보여 달라고 해야 한다. 그리고 그것이 진짜임을 체크해야 한다.
부동산을 보유함에 있어 내야 하는 세금에는 RPT(Real Property Tax, 부동산세)와 SEFT(Special Education Fund Tax,특별 교육 기금 세금)이 있다. 납부는 1년 1회 낼 수도 있고 분기별로 낼 수도 있다.
1년에 1회 납부 시에는 매년 3월 31일전까지 내고, 4회 분할 할 경우에는 1분기 3월31일전, 2분기 6월 30일전, 3분기 9월30일전, 4분기 12월31일전에 낸다.
RPT와 SEFT는 관할 시청이나 구청에 회계부서 납부하면 되며 세액계산법은 다음과 같다.
Asseses Value(공시지가) * Tax Rate(세율) = Tax due(세액)
Asseses Value(AV)= 현시세 * 자산레벨(Assessment Level)
현시세는 해당 지역 자산 평가 전문들이 결정하고 확인 해당 지역 세무서에 가면 확인 할 수 있고, 자산레벨은 관할 시청(city) 또는 구청(Municipality)에 가면 확인 할 수 있다.
이 세가지를 꼭 기억해야 한다.
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