필리핀 안전 길라잡이 (2023년 01월 15일)

필리핀에서 토지를 구매한다는 것은…

필리핀에서 토지를 구매한다는 것은…

필리핀에서는 원칙상 외국인이 토지를 매입할 수가 없게 되어 있다.
토지를 구매할 수 있는 방법은 회사를 설립하여 회사 이름으로 구매하는 방법뿐이다.
하지만 이 경우에도 외국인이 지분의 100%를 가지고 있는 회사는 불가능하고 반드시 필리핀인이 지분을 60%이상 가진 회사를 설립해야 토지를 구매 할 수 있다.
예를 들어, 필리핀사람 지분 60% 이상의 회사를 설립하고, 그 필리핀 주주에게 주식포기양도각서를 받는 방법이나 필리핀 주주에게 돈을 빌려 주고(물론 서류상으로) 그 돈으로 주식을 사게 하고 그 주식을 담보 잡고, 그리고 그 필리핀 주주에게 이사 사임장 및 의결권 포기 각서를 작성시켜 양도 받는 방법 등이 있다.
하지만 앞서 설명했듯이 이 방법들은 보기에는 안전해 보이나 이는 100% 안전한 것이 아니다.
가장 큰 위험요소는 바로 '60%이상 지분이 필리핀인에게 있는 회사만이 땅을 살 수 있다'는 조항을 어겼다는 문제이다. 지분을 양도 받거나 비슷한 방법으로 필리핀인이 지분을 포기하는 순간부터 그 회사는 필리핀 지분 60%의 회사가 아닌 것이다.
따라서, 그런 회사는 땅을 매입, 소유할 수 없게 되는 것이다.
합법적인 방법으로 많이 소개되는 방법은 60%이상의 필리핀 지분회사(이 때 필리핀 주주는 주로 더미)를 설립하여 땅을 구매하고 회사가 그 땅을 내게 50년정도 임대하는 계약서를 만드는 방식이다.
그나마 위에 소개된 여러 방법 중에 이 방법이 가장 무난하고 안전한 방법이다.
하지만 이 역시 더미를 사용했기 때문에, 혹은 더미를 사용하지 않았다면 실제 필리핀 주주가 있을 것이기 때문에 역시 불안하긴 마찬가지이다.
어차피 회사의 지분이 100% 내 것이 아니기 때문이다.
또한 매번 땅을 매입하고 임대 받거나 임대 받은 후에 다시 환원하고 그 땅을 회사 이름으로 팔 때도 이사진 결의안이란 서류를 작성하여 이사들에게 사인을 받아야 하는 번거로움도 있다.
이와 같은 이유로 대부분의 외국인들은 가치는 있는 땅을 발견하고 투자를 하고 싶어도
이런 위험 부담 및 번거로움 때문에 포기하게 된다.
실제로 필리핀에는 투자 가치가 있는 땅들이 많음에도 말이다.
그렇다면 필리핀에서 100% 안전하고 합법적인 방법으로 토지를 소유할 수 있는 방법은 전혀 없는 것일까?
안타깝게도 결론은 '그렇다'이다.
하지만 토지를 임대하는 방법은 있다.
바로 은퇴비자를 취득하는 것이다. 은퇴비자 소지자의 경우 일반적인 방법처럼 콘도나 타운하우스를 본인 명의로 등기할 수 있고, 토지의 경우 최대 75년간 임대할 수 있는 권리가 주어진다. 그리고 여기에 집을 지어 소유 할 수 있고 여기서 발생되는 임대수입이나 처분해서 얻어지는 수익금도 모두 본국으로 송금이 가능하다. 75년이면 본인의 생애에서는 자기 땅이나 마찬가지라고 할 수 있다.

필리핀에서 부동산 매매계약 시 점검해야 할 주요사항

부동산 계약 시 가장 중요한 서류는 '타이틀(Title)'이다. 우리 말로는 부동산 등기부 등본에 해당한다. 따라서 계약 시에는 반드시 타이틀 '원본'을 보여 달라고 해야 한다. 그리고 그것이 진짜임을 체크해야 한다.

  1. TCT(Transfer Certificate of Title, 토지 등기), CCT(Condominium Certificate of Title, 건물 등기)의 마지막 숫자는 페이지 수를 의미함으로 숫자와 페이지 수를 확인 한다. 페이지 번호는 우측 상단에 표기되어 있다. 예로 타이틀의 마지막 페이지가 3이라면 타이틀 번호의 마지막 숫자도 3이다.
  2. 진짜 타이틀 원본은 안전표시가 있다. 따라서 위조지폐 식별하듯이 타이틀을 위로 하여 햇빛에 비추면 마크가 보인다. 그리고 타이틀 인장을 긁어 보면 흠집이 거의 나지 않는다.
  3. 계약 전에 타이틀 사본을 얻어 관할 등기소(시청 안에 소재)에 가서 보관된 원본을 열람한다. 만약 오너가 진짜 타이틀은 계약 전에 보여주지 않더라도 복사본을 얻어 관할 등기소에서 원본과 비교 열람하면 그것이 진짜 타이틀인지 확인 할 수 있다. 확인 시 가장 중요한 포인트는 타이틀 승인넘버로 제일 뒷면의 공증받은 란에 서류(Doc. No), 페이지(Page No.), 북(Book No)넘버 등을 대조해 보는 것이다. 그리고 첫 페이지에 시작되는 문장과 마지막 페이지에 마감하는 문장이 원본과 같은지를 비교 해본다.
  4. 등기소에 가기 전 집주인에게 타이틀 사본은 물론 집주인 ID(운전면허증 혹은 TIN(Tax Identification Number-개인 세금 납부 고유 증명서) 등 신분을 증명할 수 있는 것) 사본을 요구하고 또한 최근 재산세 납부 영수증, 기타 공과금 납부 영수증 사본을 요구하여 같이 가져가서 타이틀 확인 시 함께 확인해야 한다.
  5. 만약 집주인이 회사, 즉 법인이라면 회사 SEC(Securities Exchange Commission), 즉 법인등기부 등본과 회사를 대신해 본인과 계약을 하고 있는 사람의 이사회 결의(Board Resolution)를 공증한 서류 및 그 사람의 신분증 사본을 같이 요구해야 한다.
  6. 만약 계약자가 타이를 상의 집주인 이름과 틀린 경우에는 그 계약자가 타이틀 상의 집주인에게 모든 것을 위임받았다는 변호사 공증된 위임장(Power of Attorney)을 요구한다. 이 때에도 당연히 계약자 신분증 사본도 요구해야 한다.
  7. 집주인이 분양회사라면 필리핀 부동산협회(Housing and Land Use Regulatory Board, HLURB)에 등록된 등록증과 허가증 사본을 요구한다.

필리핀 내 부동산을 보유하면서 내야 하는 세금

부동산을 보유함에 있어 내야 하는 세금에는 RPT(Real Property Tax, 부동산세)와 SEFT(Special Education Fund Tax,특별 교육 기금 세금)이 있다. 납부는 1년 1회 낼 수도 있고 분기별로 낼 수도 있다.
1년에 1회 납부 시에는 매년 3월 31일전까지 내고, 4회 분할 할 경우에는 1분기 3월31일전, 2분기 6월 30일전, 3분기 9월30일전, 4분기 12월31일전에 낸다.
RPT와 SEFT는 관할 시청이나 구청에 회계부서 납부하면 되며 세액계산법은 다음과 같다.

Asseses Value(공시지가) * Tax Rate(세율) = Tax due(세액)
Asseses Value(AV)= 현시세 * 자산레벨(Assessment Level)

현시세는 해당 지역 자산 평가 전문들이 결정하고 확인 해당 지역 세무서에 가면 확인 할 수 있고, 자산레벨은 관할 시청(city) 또는 구청(Municipality)에 가면 확인 할 수 있다.

  1. 메트로 마닐라 안에 있는 부동산의 경우는 RPT는 AV의 2%미만이며, 그 외 지역은 1% 미만이다.
  2. SEFT는 지역에 상관없이 AV의 1%이다.

정리 하자면

이 세가지를 꼭 기억해야 한다.

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