필리핀 생활자, 제대로 짚어보기 – 174 (2021년 10월 05일)

[필리핀의 부동산 산업-두번째 이야기]

[지난 호에 이어]

□ 사무용 부동산 산업 수급현황

[필리핀의 부동산 산업-두번째 이야기]

필리핀 정부가 ‘필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(Philippine Offshore Gaming Operators, 이하 POGOs)’의 범죄활동을 단속함에 따라 마닐라 사무실 공실율이 최근 2년 사이에 가장 높을 것으로 예상된다. 작년 1월 필리핀 국회의원은 “필리핀 내 중국 온라인 카지노 사업체(POGOs)의 유입과 필리핀 범죄활동 증가가 일부 관련되어 있다.”고 제기하며 중국인 입국자에 대한 비자면제 혜택 중지를 요청했다.
Colliers International과 Cushman & Wakefield에 따르면 올해 공실률이 2019년 4.3%에서 2017년 4분기 수준인 7.6%로 증가할 가능성이 높은 것으로 전망했다. 단기적으로 완공을 앞둔 프로젝트에 대한 수요 감소에 따라 임대료가 하락할 가능성이 높을 것으로 예상된다.
메트로 마닐라의 ‘필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(POGOs)’의 사무 공간은 약 126만 sqm이며 수도권 전체 사무 공간의 약 11%를 차지한다. 일부 중국 온라인 게임 사업체의 경우 중국 본토에서 온라인 카지노가 불법이기에 마닐라에 사업체를 둔 것으로 조사된다. 이에 따라 Colliers는 이 부문의 임대 성장 전망치를 5.8%에서 5.6%로 하향 조정했다.

□ 관광용 부동산 산업 수급현황

2019년부터 2020년까지 새로 완공된 객실 대부분은 포트 보니파시오, 마닐라 베이 지역, 메트로 마닐라 전역의 주요 타운에 위치했다. 메트로 마닐라 내 호텔 객실에 대한 수요는 여전히 필리핀 전체 외국인 입국자의 약 60%를 차지하는 한국, 미국, 중국, 일본 등 필리핀의 외국인 관광객에 의해 몰리고 있다. 부동산 전문가들은 올해 관광객 수가 10.0% 성장한 660만명으로 관광청의 예상인 17%(700만명)보다 부진할 것으로 전망된다. 국내 여행 숙소 선정 시 3,4성급 호텔에 대한 수요가 지속될 것으로 전망된다. 더욱이, 현지 여행자의 절반 이상을 차지하는 밀레니얼 세대들 사이에서는 여전히 저렴한 호텔이 인기가 있다.

□ 산업용 부동산 산업 수급현황

카비테-라구나-바탕가스 지역의 산업단지재고는 향후 1년간 최소 10%의 성장률을 보일 것으로 예상된다. Colliers에 따르면 산업공간이 상당 부분 배정된 팜팡가와 팡가시난의 주요 타운십 완공은 2019~2020년 사이 북/중부 루손의 산업재고를 증가시킬 것으로 예상된다.
카비테-라구나-바탕가스 지역에 제조업 투자가 지속적으로 유입되면서 산업 공간과 표준 공장 건물(SFB)에 대한 수요가 지속되고 있다. 기존 산업 로케이터 확대 및 필리핀 대기업들의 제조업 진출 다변화로 인해 필리핀의 1차 산업 중심지인 카비테-라구나-바탕가스의 산업 공간과 시설 수요가 더욱 높아질 전망이다.
Colliers 전문가들은 앞으로 1년간 산업용지와 표준 공장 건물(SFB) 임대료가 4~5%가량 상승할 것으로 예상한다고 밝혔다. 북부와 중부 루손 지역의 산업 공간 개발 증가와 산업 운영을 위한 이러한 공원의 실행가능성 증가에 따라 요금 상승이 2~3% 둔화할 것으로 예상된다.

□ 코로나19 사태가 필리핀 부동산산업에 미치는 영향

Wong+Bernstein 고문부서의 상무를 맡고 있는 Enrique Soriano III 교수는 코로나19사태에도 필리핀 부동산은 주택에 대한 높은 수요로 인해 심각한 타격을 받지 않을 것이라고 말한 바 있다. 그러나 특정 지역에서 일시적으로 수요 감소 및 가격 하락이 발생할 가능성이 높으며, 자본 기반이 제한된 주택 개발사에게 큰 부담이 될 수 있다.
Santos Knight Frank에 따르면 코로나19 사태와 국제 주식시장의 침체에도 불구하고 필리핀 부동산 업계가 낙관적인 이유 6가지를 발표했다.

  1. 부동산 투자 신탁(REIT) 출시;
  2. 의료, 애니메이션 및 게임 개발분야와 관련된 비즈니스 프로세스 아웃소싱 산업의 지속적인 확장;
  3. 공용 사무실의 증가;
  4. 개발자의 환경을 고려한 지속가능성에 대한 관심;
  5. 수도권 외곽에 신 건설부지를 탐색하는 산업 및 물류 산업의 요구사항 증가;
  6. 수도권 지역 노동자들의 임시거주공간(작은 원룸) 수요 증가 및 공동 생활 공간의 증가

반면 필리핀 현지 언론사인 Manila Times의 기사에 따르면 Colliers는 메트로 마닐라의 호텔, 사무실, 주택 부동산의 점유율이 감소할 것으로 전망하고 있다. Colliers는 올해 상반기 이후 상황이 악화될 경우 신규 콘도의 공실률은 20% 이상일 것이라고 전망했다. 이 같은 하락세는 2019년 전국 콘도미니엄 판매가격이 전년대비 평균 18.9% 상승했던 부동산 호황과 극명한 대조를 이룬다. 아파트와 단독주택의 판매가격은 2019년 4분기 평균 10.2% 상승했다. 이러한 호황은 ‘필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(POGOs)’의 중국 근로자들이 필리핀에 대규모로 유입됨에 따라 주택 수요가 급증한 데 기인한다. 이 같은 필리핀 내 중국인 온라인 카지노 사업체(POGOs)들은 평균적으로 30만 평방미터 이상의 사무공간을 여러 개 사용하고 있다. 이 외에도 코로나19사태와 그에 따른 지역 봉쇄령으로 인해 호텔을 이용하는 관광객 점유율이 2019년 말 71%에서 35%로 떨어졌다.

□ 시사점

필리핀 정부는 종합 세제 개혁 패키지, 소매 및 건설에 대한 외국인 소유 제한 완화, 조달법 및 사업자 등록 제도의 개정을 통해 민간부문의 인프라 개발참여를 촉진하고 있다. 또한 두테르테 행정부는 Build Build Build 프로그램을 통해 향후 10년간 인프라 사업(공항 6개, 철도 9개, 고속버스 환승 3개, 도로와 교량 32개, 항만 4개 등 건설)에 약 1,800억 달러를 투입할 예정이다. 이러한 건설 움직임은 농촌 투자를 장려하고, 사람 및 상품의 효율적인 이동을 촉진하며, 더 많은 일자리를 창출할 것으로 예상된다.


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